ノマド・キャッシュフロー年収1000万円までの道(10)

前回に引き続き、今回は不動産に融資してくれる金融機関の種類や物件の評価法などについて書いてみたいと思います。

 

まず金融機関の種類ですが、

  • 信用組合・信用金庫
  • 地方銀行(第2地銀含む)
  • 都市銀行
  • 政府系(日本政策金融公庫など)
  • ノンバンク系(三井住友L&Fなど)

などがあります。

 

ご存知の通り、信組・信金は最もローカルに営業している金融機関です。一方、都銀はグローバルレベルで展開しています。当然、営業範囲の広さに応じて金融機関の規模も大きくなりますので、より大きな融資先と取引するようになります。

 

イメージとしては、信組・信金は主に地元の中小企業向け融資を中心に手掛けており、地方銀行は信組・信金より広範囲に、所在する県内全域や近県の中小企業に融資しています。都銀は全国・海外に支店を持っていますので、大企業中心に大規模な融資に取り組んでいます。

 

また、政府系では日本政策金融公庫があります。公庫は「民業補完の政策金融機関」として、女性、若者等の創業や企業の新たな事業に向けたチャレンジ、地域金融機関等と連携した再生支援などの分野に注力しているユニークな機関です。公庫は、ノマド投資家が個人や法人を設立して開業するときに、とても使い安い金融機関です。実際に、私も初期の頃に区分マンションの取得費用として融資を受けています。

 

融資制度としては、

普通貸付:4,800万円 特定設備資金: 7,200万円
設備資金:10年以内
特定設備資金: 20年以内
運転資金: 5年以内

新企業育成貸付(新規開業、女性・シニア・若者企業、事業多角化など):7,200万円(うち運転資金4,800万円)
設備資金:20年以内
運転資金: 7年以内

 

などが不動産投資に使えます。

 

少し具体的に書くと、例えば、法人を設立して不動産賃貸事業の名目で物件取得費用を借り入れる場合、「融資エリアは全国」、「設備資金として最長15年(場合によって20年もあり)」、「無担保信用枠2000万円」、「金利も全期間固定で2%台」などの条件で融資を引ける可能性があります。無担保信用枠とは、物件の担保評価額に最大2000万円まで上乗せして「信用」で貸してくれるという意味です。

 

開業当初は実績も無く、銀行もなかなか融資に積極的ではないですが、まずは公庫から融資を受けて不動産賃貸業を始めることが有効です。その実績を持って、信組・信金、そして地銀へと融資を受ける金融機関を拡大させていくのがセオリーです。

 

但し、支店や担当者によって取り組みの積極度合いには差があるようです。また購入物件や法人の財務内容によっても当然融資スタンスは変わります。とは言え、新規開業や事業多角化として不動産投資を始める初期フェーズに、上記のような条件で融資を受けられるのは非常に魅力的です。

 

以前に私が持ち込んだ、「函館の築20数年の木造アパート、全室空室のボロボロ再生物件 予想利回り50%」にも、基本的に融資は可能とのことでした。再生のためのリフォーム費用も併せて融資可能とのことでしたので、とても心強かったです。

 

また、通常の銀行が出さない築古木造アパートには、ノンバンクの融資という手もあります。金利は高めですが、法定耐用年数越えの木造アパートでも20年以上の期間で融資してくれます。

 

三井住友トラスト、セゾンファンデックス、新生プロパティ、SBJ銀行、ノンバンクではないですが、スルガ銀行などが融資に積極的です(スルガ銀行は最近は一部の属性方のみ融資可となっています)。基本的には、法定耐用年数を超えた物件は建物価値が0円とみなされるので、融資が付きづらいわけです。但し、私が相談した某地方銀行では、将来の建て替えを見据えた「古家付土地」として融資可能とのことでしたので、色々やり方もあります。

 

また、銀行の不動産投資に対する融資商品には、

  1. 個人向けのパッケージローンと言われる「アパートローン」
  2. 法人向けのオーダーメイドローンである「事業性融資」

に大別されます。

 

アパートローンは個人向け住宅ローンの延長線上にあるローンで「パッケージ」とあるとおり融資基準・条件が決まっている「定型商品」です。ですから、「年収○○○万円以上、3年以上公務員や会社勤務、自己資金○○円」など、その基準に合うと積極的に融資してくれます。但し、個人で借入できる金額には限界もあり、例えば、ス○ガ銀行の場合、個人の属性に応じて、2億円まで、または3億円まで、など限度額が設定されているとのことです。

 

一方、法人向けの事業性融資は「非定型商品」です。融資条件は、個別案件ごとの総合審査の上、決まります。そして、法人なので個人の属性は基本的には関係ありません。あくまで、その法人の決算内容が重要であり、利益がしっかり出ている企業は青天井で融資を受けることも可能です。

 

低属性で個人向けアパートローンを利用できない方や不動産投資を大きく拡大していきたい方は、法人を設立して「事業性融資」を利用する方法が非常に有効です。私も法人で「事業性融資」を利用して、法定耐用年数越えの築古木造アパートを取得していますが、順調に経営しているかぎり、どんどん貸して頂けるとのことです。そして、「事業性融資」を引いて物件を取得し続けるには、銀行の物件評価方法を知ることがとても重要になってくるのです。

 

以上、今回はここまでにして、次回はその物件評価方法について書きたいと思います。

 

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