ノマド・キャッシュフロー年収1000万円までの道(9)

前回は、ノマド投資家としてセミリタイヤを早期実現するための「レバレッジ」について書きましたが、今回はその中でも特に有効な「融資レバレッジ」について、少し詳しく書きたいと思います。

 

まず初めに、「融資レバレッジ」をかけると実際にどれだけ利回りが変化するのか、以前にも記載した私の不動産投資の実例で見てみましょう。

<物件><自己資本率><表面利回り><自己資本利回り>
1.墨田区、RC区分1DK・・・・・・・100%、12.5%、12.5%
2.北区、RC区分1K ・・・・・・・・・52%、16.0%、30.8%
3.府中市、木造1棟1R 8室・・・・・・13%、14.4%、110.8%
4.小田原市、木造1棟1K 8室・・・・・4%、18.2%、455.0%
5.小田原市、重量鉄骨1棟1R17室・・・3%、23.2%、773.3%
6.川崎市、木造1棟1K 14室、2K2室・・0%、20.3%(予定)、–

と自己資本率が下がる(融資額が増える)に従い、自己資本に対する利回りが急激に増加し、自己資本3%になると、最大773%の利回りとなりました。これは年率なので1年で自己資金の7倍の利益をあげたことになります(このケースは表面利回り)。

 

要因は、レバレッジが33倍であること、そして物件利回りが23.2%もあるからです。利回り700%の投資対象は、はっきり言ってなかなか無いと思います。ネットビジネスぐらいではないでしょうか。

 

ちなみに、6.の物件はオーバーローンのため、自己資本利回りを算出不能です。これは、元手が無くても無限に収入を増やせるということです。まさに「錬金術」ですね。これが融資を引ける不動産投資の最大の魅力だと思います。例えば、コンテナ倉庫投資は「動産」のため担保評価が出ず、融資を引き難いわけです。

 

但し、不動産投資では、いつもオーバーローンやフルローンが出るわけではありません。高利回り・激安物件、または投資家の属性評価が極めて高い(給与額・安定性、法人の場合は決算内容)など、何かが際立たないとそこまで評価が出ることは稀です。

 

特に「10%程度の利回り物件」だと、まず物件評価が売買価格を下回るケースがほとんどなので、他の項目で補完しないとフルローンは難しいです。足りない分は頭金として自己資金を入れる必要が出てきます。

 

これが物件が増えてくると、他物件のキャッシュフローを合算して見てくれたり、自己資金も急速に貯まってくるので、融資を引きやすくなるのは確かです。実際に私の場合もそうでした。

 

また不動産投資がこれだけ融資を引けるのは、担保価値だけではなく、キャッシュフローの安定性もあります。物件からの賃料収入は比較的安定していますので、大きくレバレッジをかけても突然ローンが払えなくなるリスクは低いわけです。

 

これが株式投資だと値動きが激しいため、33倍もレバレッジをかけたら一瞬に自己資金が無くなり破産すると思います。FXは株式に比べれば値動きが少ないので比較的大きいレバレッジをかけた投資が機能しているわけです。

 

不動産のキャッシュフローと株やFXの売却益は利益の源泉は異なりますが、ローン返済不能となるか、投資した株が0円になるか、いずれにしろその発生リスクに対して、レバレッジを調整する必要があるということです。

 

次回は、不動産に融資してくれる金融機関の種類や物件評価法などについて書きたいと思います。次回もお楽しみに。

 

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