駅徒歩10分圏外の物件を買うべきか?

私は、現在4棟のアパート・マンションを所有していますが、その中で駅から徒歩10分圏外の物件が2棟あります。

 

さて、不動産投資をする上で、駅徒歩10分圏外の物件を買うべきかどうかですが、これは基本的には避けた方がよいです。但し、あくまで電車利用中心のエリアのお話で、地方の車生活中心のエリアでは駅徒歩は関係ありません。

 

避けた方がよい理由ですが、「競合が飛躍的に増える」「サイト検索され難い」「参入障壁を築き難い」からです。

 

1.「競合が飛躍的に増える」理由

駅から遠くなるほど駅を中心とした同心円の面積は増加します。つまり、その同心円内にある物件が全て競合になるということです。

 

例えば、駅前1分の物件と駅から徒歩10分の物件では同心円の大きさが全く異なり、競合物件の数も飛躍的に増加します。それだけ、厳しい競争を強いられるわけです。

 

2.「サイト検索され難い」理由

現在、賃貸希望者のほとんどがインターネットで物件を検索して、掲載先の不動産業者に問い合わせを入れてきます。そして、大手のネット・ポータルサイトでは絞り込み条件として「駅までの距離」を指定できるようになっており、この条件に「駅徒歩10分以内」と入れる人が圧倒的に多いからです。よって、広告掲載していても、この条件設定で物件が表示されなくなってしまいます。

 

3.「参入障壁を築き難い」理由

駅からの距離が遠くなるほど物件数は増え続け、且つ、物件間で差別化を図る場合、賃料やリフォームなど色々手を尽くしても競合物件も同様に競争してくるため、決定的な参入障壁を築くことはとても困難です。駅近という「立地」は希少性があるため「最大の参入障壁」となるわけです。

 

しかし、駅近物件だけを買えればよいですが、実際は他の投資家も皆そのような物件を狙っていますので、取得はとても困難です。

 

そこで、現実的には上記のようなリスクを相当意識しながら、駅からの距離を広げて物件を探していくことになると思います。

 

その際、最大のリスクヘッジは「安く買う」ことです。高利回り物件を購入できれば、多少空室でも、家賃を値下げしても、まだキャッシュフローは出せます。

 

最悪なのは中途半端な利回りの物件を買ってしまうことです。上記の理由から相当厳し経営を強いられますので、十分注意してください。

 

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