フィリピン不動産投資で失敗しないための「4つのキャッシュポイント」と「3つの絞り込み」とは?②

前回記事の続きです。(読んでいない方は①を先にお読みください)

 

次に大事のことは、不動産投資ですので当たり前ですが、物件に対する「3つの絞り込み」が必要となります。それは、物件の「所在エリア」「物件構造」「部屋の間取り」です。簡潔に言えば、有望エリアにある人気の構造・間取りを持った物件に投資することです。

 

それではフィリピン不動産投資ではどのようなエリア・構造・間取りの物件を選定すれば失敗しないのでしょうか?

 

今回の視察を通して感じたのは、まず日本人としては、フィリピンでは首都マニラの中心地区である「マカティ」と「ボニファシオ」にあるStudio(日本のワンルーム)または1BedroomのRCタイプのコンドミニアムに投資することをお勧めします。

 

その理由ですが、まずエリアについては、マカティは日本で言うところに大手町・丸の内のような場所です。実際に訪問してみると高層ビルが林立するフィリピン最高のビジネス街でした。一方、ボニファシオは銀座・青山・広尾等を足したような高級住宅街・ショッピング街となります。こちらもマカティ同様、フィリピン最高の富裕層が住んでいるエリアであり、フィリピン国が消滅しない限り無くなりそうにない高級エリアでした。

 

もちろん他にも有望なエリアはありそうですが、この2つのエリアはフィリピン不動産投資における「鉄板」だと思います。フィリピン不動産投資を失敗しないためには、まずはこの2つの地区への投資に限定するのが良さそうです。

 

次に、物件構造と間取りですが、上記地区では基本的にはRC構造のコンドミニアムがメインとなります。日本で言うところのRC高層マンションです。間取りは30㎡前後のStudio(日本のワンルーム)または1Bedroomが良いと思います。

 

理由は、2Bedroom以上の場合、賃貸ターゲットがファミリー中心、且つ賃料も高くなり、賃貸付けの間口が極端に狭まる可能性があるからです。Studioや1Bedroomであれば、単身需要やルームシェア需要も取り込めて間口を広げられます。

 

ちなみに、建物のクオリティですが、正直デベロッパーによってかなり異なりました。やはり、現物を見て頂くのが一番良いですが、お勧めはAyara Land, Rockwell, Century Propertiesあたりです。あと中堅のビルダーでも個別に良いものがありました。

 

この2つの地区の築3~10年ぐらいのRCコンドミニアム、30㎡Studio・1Bedroomに投資した際の収支イメージですが、ざっくり、家賃は月額30,000ペソ程度、月次修繕・管理費が賃料の10%程度、固定資産税も賃料の10%程度でしたから、

30,000×90%=27,000

(27,000×12)-3000=321,000ペソ

が年間想定のネット・インカムゲインといった感じでしょうか。

 

ちなみに、物件価格は平均3.5百万ペソ(円:約1000万円)ぐらいでしたので、これまたざっくり、ネット利回りで9.2%ぐらいとなります。実際はもう少し低いかもしれませんね。

 

これに、

  • キャピタルゲイン=年約3%程の増加
  • 為替2012年1ペソ1.8円→2014年2.7円の円安(実績)
  • 減価償却費はRCのため旨味はあまり無し(47年-築年数で償却)

を個別に想定して加算してみると、トータル利回りをシミュレーションできます。

 

結構魅力的な数字になりそうですね!

 

ちなみに、上記は既存中古物件を購入した場合ですが、「プレビルド投資」というものもありました。これは建物開発段階から購入できるもので、完成前に販売が終了する形式とのことです。このプレビルド投資の最大メリットはデベロッパーから「分割払い」で購入できる点です。

 

支払い方法は、「20%頭金、20%期間内分割払い、60%完工時一括払い」や「50%頭金、50%分割払い」など選択できます。通常中古物件の場合はファイナンス(融資)が利用できないそうなので、1000万程の現金が必要となります。プレビルドは現金が少なくても購入できるので人気が高いそうです。

 

一方で、完成までは家賃収入がありませんので、当面CFは無しとなります。つまり、毎月分割払いのキャッシュアウトが続くことになります。これが最大のデメリットでしょうか。やはり、月次でしっかりCFを得るのが不動産投資の基本ですから、可能であれば、現金による中古物件の一括購入が最良かと思います。取得した中古物件から得られるCFでプレビルド物件も買っていくスキームはお勧めですね。

 

最後に、法整備状況ですが、基本的にフィリピンは外国人による不動産の所有権が認められているとのことですが、所有権移転登記の処理にとても時間が掛かるそうです。最大1年ぐらいかかるケースもあるようで、その場合は登記されるまでの所有権リスクが発生します。

 

また、テナントの家賃未払リスクも高そうです。回避策として、家賃の1年前払い制度などもあるそうですが、日本の借地借家法のような賃借人保護法は整っていないようでしたので滞納者の追い出しは比較的簡単にできそうです。但し、保証会社のような制度も未整備なので、追い出すことはできても未払い賃料の回収は望めなそうです。

 

このような法整備が未成熟な国では、事前に良く精査してから行動すること、つまり、事前予防策が最大のリスクヘッジとなりそうですね。そういう意味では、取得不動産の管理を安心して任せられる現地の管理会社を見つけられるかどうかが最大のポイントとなってきます。信頼できる管理会社が見つけられない場合は、その国での不動産投資は絶対に避けた方が良いですね。

 

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