フィリピン不動産投資で失敗しないための「4つのキャッシュポイント」と「3つの絞り込み」とは?①

先日までフィリピンのマニラに行って来ました。7000以上の島々からなる国土に人口1億人以上。そして、人口は毎年約2%ずつ増加しているそうです。人口ベースではASEANでインドネシアに続く第2位。

 

平均年齢が23歳、若い労働力が経済成長を押し上げる「人口ボーナス」が当面続く国だそうです。ちなみに、2013年の実質国内総生産(GDP)成長率は前年比7.2%とのこと。

 

実際に訪れてみると、とても活気がありました。滞在したのは首都メトロマニラの中心ともいうべき「マカティ」。ここは私の持っていたフィリピンのイメージとは大きく異なる「超都会な街」でした。ちなみに富の大半を数%の富裕層が牛耳っているとのことで、それら富裕層の多くがマカティ周辺に住んでいるようです。

 

さて、ここからフィリピン不動産投資で失敗しないための投資検討方法について、重要ポイントをまとめてみたいと思います。

 

一般的に海外不動産投資についてよく失敗談を聞きますが、私が今回視察した限りでは、基本的に日本の不動産投資と原理原則は同じでした。但し、海外投資特有の「為替」、「法整備状況」、「税法」については別途細心注意する必要がありそうです。このあたりの脇があまいと失敗につながっていく確率が飛躍的に高まります。

 

それでは、失敗しないフィリピン不動産投資の検討ポイントですが、
「4つのキャッシュポイント」と「3つの絞り込み」にあります。

 

4つのキャッシュポイントとは、

 

1.CF(キャッシュフロー)
これは投資物件から得られる家賃収入を指します。通常、現地通貨建てで得ます。

 

2.キャピタルゲイン

これは物件売却時に得られる売却益のことです。日本とは異なり、新興国等では国の成長と共に物件価格も上昇傾向にありますので、キャピタルゲインを得られるのが通常です。

 

3.為替

現地通貨建てで家賃を得ますが、その家賃の円建て換算の金額です。日本は少子高齢化と人口減少、膨大な政府債務、貿易収支の赤字化など今後国力が低下していくと想定されます。為替は2国間の通貨変換率ですから、衰退していく日本と成長する新興国間では長期で通貨の変換率は日本に不利、つまり円安に推移する傾向が高いと思われます。

 

4.税法(減価償却含む)

日本は「全世界所得課税」の適用国です。つまり、日本に住所を有する居住者は、世界中で得た所得について日本で納税義務が生じます。よって、海外に保有する資産からの利子や配当、不動産所得、証券や不動産の売却益などの国外所得についても、日本の所得に含めて確定申告する必要があります。

 

ちなみに、香港・マレーシアは「国外所得免除方式」を採用している国だそうです。例えば、マレーシア居住中の日本人の場合、マレーシア国内で発生した所得のみがマレーシアでは課税されるため、日本で発生した不動産所得については、マレーシアに送金しない限り、原則、マレーシアでの課税ありません。しかしながら、もし日本で不動産所得がある場合は日本国内の所得として別途日本にて確定申告の義務が生じます。

 

一方で日本の居住者が日本で確定申告する所得に関しては「外国税額控除」が適用できますので、海外資産から生じた所得でその現地国の所得税が源泉徴収されている場合は支払った所得税は外国税額控除により日本で納付すべき所得税から控除可能です。

 

加えて、日本の居住者が所有する不動産に関しては、国内も海外も区別がありませんから、日本の不動産と同様に不動産所得が計算上赤字の場合、他の所得から差し引くことが可能です。(損益通算)さらに、ローンの金利(国内外の金融機関を問わず。土地分は不可)、管理費、修繕費、旅行交通費等も通常どおり経費計上できます。

 

さらに、建物と設備の減価償却費も国内同様に経費計上できますので、ここはとても重要なポイントですが、地域や不動産の種類によっては、価格に占める土地の割合が低く、償却対象を大きく取ることができ、且つ短期での償却が可能になるのです。

 

例えば、100年築の物件なども多い欧米の不動産を購入した場合、築22年以上の木造住宅ならば、日本では償却耐用年数越えのため、最短4年で建物部分の償却が可能になるということです。この節税効果も利回りに大きく影響することを知っておくことです。

 

上記4つのキャッシュポイントを総合して利回り計算することが海外不動産投資の原理原則となります。まず、この部分をしっかり理解していないと投資は失敗してしまうでしょう。

 

少し長くなりましたので、フィリピン不動産投資で失敗しないための「3つの絞り込み」については、次回の記事で書きたいと思います。次回もお楽しみに!

 

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