不動産投資の成功は出口で決まる

ノマド投資家 小泉雅史です。久しぶりの記事投稿ですが、今年は年始から独自コンセプトのシェアハウス立ち上げや例年通りウォーレンバフェットのバークシャー株主総会への出席、上場企業株投資の拡大と、何かと忙しく、あっという間の半年でした。そしてもう一件、このたび東京23区内の区分マンションを売却しましたので、今回はその投資結果について書いてみたいと思います。

 

初めて迎えた不動産投資の出口

売却物件は都内の1K区分マンションでした。私が8年前に初めて不動産投資をした記念物件です。これを今回売却したわけですが、私の投資方針は基本的に長期保有なので、じつは物件売却も今回が初めてでした。偶然にも初めての投資物件を初めて売却することになったのですが、結果は非常に上手く行ったのではないかと考えています。

「投資は出口を迎えるまで、その成否は分からない」と言われますが、今回まさにその投資結果が判明したわけです。以下がその成績です。

物件購入価格:非開示
自己資本率:62.0%
レバレッジ:1.6
保有期間:8年
物件売却価格:非開示
IRR:16.5%(年複利)
投資倍率:3.0倍(8年後に投資額が何倍になったか)

融資を使ってローンレバレッジを1.6倍かけていますが、IRR16.5%、つまり複利で毎年約17%の利回りで運用したということです。ちなみにウォーレンバフェットは50年間19%複利で運用しているそうで、これはもう神業です。

別の指標を見ると、投下自己資本が8年後に3倍に増えたということです。通常、物件価格が右肩下がりの日本の不動産市場で、これはなかなか上出来ではないかと自負しています。

そして、これらIRRや自己資本倍率は、ローンレバレッジをさらにかけることで飛躍的に向上させることが可能です。実際、最近手掛けている投資物件は、フルローンやオーバーローンが増えていますので、これはもう「自己資本を使わない」状態、つまり「投資」していないので、あとは案件発掘と適切な賃貸経営、売却Exitさえ間違わなければ、無限にキャッシュフローを生み出すことができることを意味しています。

 

不動産投資の成功要因とは?

今回の投資成功要因は3つに分解できると考えています。1つは、「家賃」というインカムゲインが毎月しっかり獲得できたこと。空室もほとんど無く、家賃もほとんど下げず、8年間ほぼフル稼働する賃貸経営ができたこと。2つ目は、売却時にも大きなキャピタルゲインを取れたこと。投資スキルとは、「安く買って」「高く売る」というタイミングを計ることがほぼ全てだと思います。バフェットも言っていますが、「価値」と「価格」のギャップを捉えて投資することです。今回はそのタイミングも絶妙でした。3つ目は、ローンを上手く活用すること。不動産投資の最大の優位性はローンを使用できることです。今回はレバレッジ1.6倍で投資していますが、もし自己資金10%で投資していれば、10倍のレバレッジをかけられました。その究極の形がオーバーローン(諸費用分含む)であり、それでも月次のローン返済後キャッシュフローが出るように、且つ売却時にはキャピタルゲインも取れるように投資を組み立てることが究極の「投資スキル」だと考えています。

今回初めての不動産投資物件の初Exitを迎えて投資実績が確定しましたが、なかなか良い結果を得られて満足しています。そして、私が保有する他の物件は今回以上に良い条件で投資できていますので、今後がさらに楽しみになりました。

 

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