ノマド投資家 小泉雅史です。先週末、今年2件目となる都内の区分ワンルームマンションを売却しました。8年間保有した投資成績は、投資倍率2.4倍（投資額が何倍になったか）、IRR（年複利）13.0%となりました。この物件は私にとっての投資2号目物件でしたが、初めて投資した都内ワンルームマンション1号物件も、今年半ばに、投資倍率3倍、IRR16.5%で売却できていますので、不動産投資としては第1号、2号物件ともに、とても良いエクジットを迎えることができました。
成功の秘訣：バフェットのバリュー投資を不動産に応用
初めての投資物件にも関わらず、2物件ともこれだけ良い投資結果を得られた理由ですが、じつはウォーレン・バフェットから学んだバリュー投資を自分流に不動産投資に応用したからです。私は当時からバフェットの投資手法を様々な書籍を読んで独学していました（そして最近は、バークシャー・ハサウェイの株主総会に出席してバフェット本人から直接学ぶようになっていますが）。
これまでの様々な学びから、私はバフェットのバリュー投資は、以下の3つのエッセンスに集約されると理解しています。それは、「ミスターマーケットを利用すること」「安全余裕率を持つこと」「優れた資産を長期保有すること」です。
上記の最初の2つは、バフェットの師匠でもあるベンジャミン・グレアムからバフェット自身が学んだものです。ベンジャミン・グレアムは、元コロンビア大学の教授で「バリュー投資の父」と称されるプロ投資家でした。バフェットが、これまでで最高の投資本と語った「賢明なる投資家」の著者です。
ミスターマーケットを利用するとは？
ミスターマーケットは、バフェットの師匠、ベンジャミン・グレアムが株式市場を擬人化して呼んだことに由来します。株式市場は気まぐれで、躁鬱病を患った「ミスターマーケット君」のようなものだ。彼が提示する価格は、ある時はめちゃくちゃ強気で馬鹿々々しいほどの高値だったり、ある時は恐怖に慄き、超弱気な安値だったりする。こんな気まぐれなミスターマーケット君とは真面に付き合ってはダメで、むしろ彼のムードを利用することが投資では重要であると諭しています。
バフェット自身も投資のタイミングについて、「みんなが貪欲な時に恐怖心を抱き、みんなが恐怖心を抱いているときに貪欲になれ」と語っています。まさに私もこの教えに従い、2009年のリーマンショックによる暴落の極みの時期に、果敢に今回売却した2物件を購入して行きました。実際、多くの人々が不動産を投げ売りしている状況でしたので、今から考えると驚くほど安い価格で物件を購入することができたのです。
安全余裕率を持て
グレアム著の「賢明なる投資家」には、ミスターマーケット理論と併せて、「安全余裕率」についても言及されています。一般的に世の中で広く信じられていることのひとつに、「投資はハイリスク・ハイリターンである」というものがあります。しかし、「賢明なる投資家」には、安全余裕率理論という、投資の原則であるはずの「ハイリスク・ハイリターン」を真っ向から否定する「ローリスク・ハイリターンの投資」について書かれているのです。
投資における「ハイリスク・ハイリターン」とは、ハイリターンを得るためには同様にダウンサイド・リスクも許容する必要があるというものです。つまり、株価の変動幅の対称性について論じているわけですが、グレアムの安全余裕率理論は、それとは全く異なる考え方です。彼は、「価格は投資資産の本質的価値にいずれ収斂される」と考えており、仮に投資資産をその本質的価値よりも非常に安く買うことができれば、その投資資産の価格は、いずれ本来の資産価値に戻ろうとする力が強く働き、価格は上昇して行くと考えているのです。よって、安く買うということは、ハイリターンでありながら、これ以上資産の本質的価値よりも価格が下落するリスクは非常に低い、「ローリスク・ハイリターン」な状態であると考えているわけです。
例えば、本来100円の物を、あるときミスターマーケット君が超弱気になり、半額の50円で売ってくれれば、いずれは本来の100円に価格が戻ると考えると、50円よりも価格が下落する確率は低く、100円まで戻る確率は圧倒的に高い状態で投資できるわけです。この資産の本質的価値と現状価格のギャップをグレアムは「安全余裕率」と呼んだのです。
バフェットも「リスクはあなたが何をしているか理解していないときに起る」と言っています。つまり、成功する投資とは、その投資資産の本質的価値が分かっている場合にだけ投資し、その投資は安全余裕率を最大限確保するよう努めるべきなのです。
まさに私が投資した区分マンションも「安全余裕率理論」に照らし合わせると、平常時の物件価格よりも明らかに安い価格で売られていましたので、安全余裕率が十分取れた投資ができたのです。よって、この投資は買った時から儲かることは分かっていました。ただ、どれくらい儲かるかは分かりませんでしたが。
優良資産を長期保有すること
バフェット曰く、「今後市場が10年間閉まっても喜んで持ち続けられる物だけを買いなさい」。また、「我々は投資資産を永久に保有することを好む」とも言っています。つまり、単に価格の上下を目的にした投資ではなく、投資資産の本質を見極め、優良資産のみに投資し、それをできるだけ長期保有することの重要性を述べているのです。
「並みの企業を破格で買うよりも、素晴らしい企業を適正価格で買う方が断然良い」との名言もバフェットは残しています。これらは、全て優良資産に投資することが極めて重要であるということを意味しており、単に安いからという理由だけで投資すると失敗すると指摘しているのです。
バフェットは、バークシャー・ハサウェイの株主総会で「バークシャーの生業である紡績事業の失敗とシーズキャンディー買収の成功から、投資で最も重要なことを学んだ」と話しています。私も総会会場で直接彼の口からそのように聞きました。つまり、優良資産に投資して長期保有することが、今日までのバフェット投資の成功哲学なのです。
逆に言うと、資産自体の本質的価値が劣化するようなら、迷わず売却すべきであると言うことでもあります。今回、私が8年間保有した2つの区分マンションを売却する決断をしたのも、現物であるがゆえの建物自体の老朽化、修繕費の高騰リスク、市場が貪欲なムードに満ちている状況等を総合的に評価して判断しました。一方、まだまだ非常に高利回りをたたき出している一棟マンション・アパートを保有していますので、それらは引き続き、バフェットの教えに従い長期保有するつもりです
最後に、今回の投資成果について、以下にまとめておきます。
今回売却した2号目区分１Ｋマンション：
物件購入価格：非開示
自己資本率：100.0%
レバレッジ：1.0（ローン利用無し）
保有期間：８年
物件売却価格：非開示
IRR：13.0%（年複利）
投資倍率：2.4倍（8年後に投資額が何倍になったか）
今回は、ローンレバレッジを一切かけていませんが、ローンを活用することでIRRや自己資本利回りを飛躍させることが可能です。私もマンション・アパート1棟投資からは、ローンレバレッジをギンギンにかけていますので、自己資本利回りも700%～∞と驚くような結果となっています。フルローンの場合は自己資金０円なので、リターンは無限となってしまいますね。これが不動産投資の最大の優位性だと思います。
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