プロ事業投資家として承継不動産の事業再生を図る

ノマド投資家 小泉雅史です。現在、年内を目途に老朽化した築古木造アパート1棟に投資しようと考えています。

 

今回の物件は、築28年の法定耐用年数越え。全8戸がほぼ全て空室であり、建物が部分的に傾いていたり、雨漏りや白アリ被害が発見されたりと、通常であれば融資も付かず、一般の投資家では手が出せない物件です。

 

今回は法人の事業性融資で、期間20年 フルローンにて融資を受けられそうですが、このような再生物件を手掛けることが最近はメインとなっています。

 

当初は、区分マンション投資から始め、アパート・マンション1棟投資へと拡大させ、さらに任意売却物件等、経営問題を抱えた物件の再生に成功して、現在の投資手法が確立されました。

 

私の投資手法の特徴は、ほぼ土地値で投資してきていることです。簡単に言うと土地にタダで建物が付いているイメージです。よって、ローコストで建物修繕しながら家賃キャッシュフローを最大限獲得し、最後の出口は更地にして住宅地として売却するような投資です。

 

これは損することがかなり難しい投資手法なので、これまで投資した物件で言えば、とても上手く回っています。売却する気はないですが、現在の市場で投資金額の2倍ぐらいで売れそうな所有物件もあります。

 

不動産再生投資で多いケースは、シニア世代の経営者が年齢的にも経営スキル的にも限界を迎えた物件を事業承継するものです。

 

現役世代のプロ事業投資家として、承継した不動産の大規模修繕・バリューアップを図る「物件再生」と、賃料の値付けやプロモーション企画の変更、物件広告の改善、営業代理店である賃貸仲介業者の再選定、建物・入居者管理体制の刷新などビジネスプロセス全体の改善を図る「事業システム再生」を同時に実施して行きます。さらに任意売却物件等の場合は売主の金融機関との調整も必要となり、「財務問題の解決」も求められます。

 

つまり、不動産再生投資を手掛けて行くと、物理的な不動産の再生スキルおよび賃貸ビジネスの事業再生スキルが同時に養われます。

 

そして、今後それらのスキルを活かしながら、どのような事業拡大が図れるか考えてみると2つの方向性が見えてきました。1つは、不動産の再生規模を拡大させて行き、街や地域の再生を手掛けるデベロッパー事業への拡大。もうひとつは、事業再生スキルを横展開させて行き、あらゆる事業のターンアラウンド専門家となる方向です。

 

今後少子高齢化や地域の過疎化が進む日本では、「不動産再生」も「事業再生」も求められるケースが増えて行くと予想します。その場合、どちらかを選択するというよりも、両分野において自社事業の拡大を図って行くことで、社会のニーズに一層貢献していけるのではないかと考えるようになりました。

 

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