ノマド・キャッシュフロー年収1000万円までの道(6)

今回は、RCマンション投資と木造アパート投資を比較しながら、それぞれの優位性について考えてみたいと思います。ちなみに、この比較は中古物件が前提です。これは、新築物件は業者の利益がしっかりのっていますが、中古は売主の事情により、とても安く買えることがありますので、投資効率を考えた場合、中古優位と考えているからです。

 

特に、ノマド投資家として、ゼロから投資を拡大していき、早期にセミリタイヤを目指す場合、前回も説明したとおり、最初の数物件はキャッシュフロー重視で慎重に物件選択していく必要があります。そこで、キャッシュフローが出やすい中古物件への投資をコアにすることをお勧めします。

 

まず最初に結論ですが、事業投資としては、「中古木造アパート投資」の方がRCよりすぐれていると言えます。よって、不動産投資を始めるにあたって、中古木造アパート投資を中心に組み立てていきたいところです。では、その理由について、確認して行きましょう。

 

まず、私が考える良い投資とは、「利益率が高い」「資産価値が下がらない」「失敗したときのリスクが低い」ものです。その視点から、今回は毎月100万円の営業利益を得る投資として、中古RCマンションと中古木造アパートを比較した場合、どちらに優位性があるのか検証してみたいと思います:

 

1.中古RCマンション

家賃収入 212万
経費計 53%
減価償却費 25%
水道光熱費 4%
租税公課 10%
保険料 2%
修繕費 7%
管理費 5%
営業利益 100万

表面利回り 10%
物件価格 25500万円
ROA(総資産利益率) 4.7%

建物解体費用 1000万円~

 

2.中古木造アパート(建物耐用年数越えのため価値ゼロ)

家賃収入 116万
経費計 14%
減価償却費 土地値物件(建物価値0)
水道光熱費 1%
租税公課 3%
保険料 3%
修繕費 2%
管理費 5%
営業利益 100万

表面利回り 10%
物件価格 13900万円
ROA 8.6%

建物解体費用 300万円~

 

3.中古木造アパート(オペレバ有)

家賃収入 116万
経費計 14%
減価償却費 土地値物件(建物価値0)
水道光熱費 1%
租税公課 3%
保険料 3%
修繕費 2%
管理費 5%
営業利益 100万

表面利回り 15%
物件価格 9300万円
ROA 12.9%

建物解体費用 300万円~

 

となり、中古木造アパートの方が、「ローコストオペレーション」、「建物価値ゼロの土地値物件なら資産減価なし」、「撤退時の建物解体費用も安い」、つまり「利益率が高い」「資産価値が下がらない」「失敗したときのリスクが低い」投資であることがわかります。

 

また、木造アパートはRCに比べれば安価に修繕できるので、空室の多い老朽化した物件を低価格で原状回復させた場合、利回りの大幅改善も見込めます。結果、上記3.のようにオペレーショナルレバレッジ(経営テコ入れ)を施して、上手く利回り改善を図れれば、投資する物件価格は半分以下に抑えることも可能です。結果、投資効率を計る指標のROA(総資産利益率)も大幅に改善します。(今回のケースでは簡便的に営業利益を使用)

 

つまり、中古木造アパート投資は、投資総額が少なく済むため、全体投資リスクは少なく、しかも耐用年数越えの中古アパートを「古家付土地」として「土地値」で購入できれば、土地は基本的に減価しないので資産価値は減らず、失敗したときの建物解体費用もRCに比べて格安のため、更地にして宅地分譲地として売却できれば、最悪の撤退リスクも最小限で済むわけです。

 

また、会計的に見れば、利回りが高い土地値の中古木造アパートは、純資産が増加し、資産減価が無いため、ローン返済が進むほど負債額も減り、結果、「自己資本比率」が相乗的に改善していくことになります。

 

上記より、ノマド投資家として、「失敗リスクを抑えながら」、「できるだけ少ない投資額で」、「堅実・確実に」、セミリタイヤを目指したい方には、RCよりも中古木造アパートをメインに投資することをお勧めします。

 

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