ノマド・キャッシュフロー年収1000万円までの道(4)

今回は、サラリーマンがノマド投資家としてノマド・キャッシュフロー年収1000万円を得て、お金・時間から自由なセミリタイヤ生活を実現するために、高い安全性・再現性・スピードが見込める「ノマド投資拡大メソッド」について書きたいと思います。

 

2つのキーポイントがあります。それは、融資という「財務レバレッジ」と、経営テコ入れという「オペレーショナルレバレッジ」を駆使するということです。これが成功すると相乗効果を生み出し、投資が飛躍的に加速します。

 

それでは、「ノマド投資拡大メソッド」の実行ステップは以下のとおりです:

  • STEP 1 給与所得で自己資金を貯める
  • STEP 2 高利回りの1棟アパート・マンションをフルローンで購入する
  • STEP 3 1棟目のキャッシュフロー(CF)で高利回り1棟をフルローンで買い増す
  • STEP 4 CF拡充のためにネットビジネスや株式投資も並行して行う
  • STEP 5 1棟からのCFをコンテナ、戸建シェアハウスなど高利回り資産に再投資する
  • STEP 6 繰上返済による「財務改善」、資産組換による「資産改善」を図る
  • STEP 7 CF規模を拡大させ、企業投資へと拡大させていく

であると私は考えています。

 

特に、STEP 1~3までの初期フェーズが非常に重要です。まずは、金融機関からできるだけ多くの融資を受けるために、サラリーマンの「属性」を高めることに注力することが賢明です。具体的には、上場企業や公務員など金融機関が評価する会社に所属して、年収を高める努力と自己資金を貯めます。そして、その信用を基に、高利回りの中古1棟アパート・マンションをできるだけフルローンに近い融資を引くことで「財務レバレッジ」をかけて購入します。加えて、1棟目からは難しかもしれませんが、2棟目以降は、高空室率だが経営改善により満室可能な高利回り物件を中心に「オペレーショナルレバレッジ」をかけて買い増していきます。

 

これで投資効率は飛躍的に高まり、上手く投資できれば1年でセミリタイヤ可能です。実際、私もこの方法で1年程でサラリーマンを卒業できました。

 

しかし、この「ノマド投資拡大メソッド」を確立するまでに、私自身はかなり右往左往してきました。具体的には、まず都内の区分マンションに投資しました。その後、高利回りに惹かれて貸しコンテナの店舗に投資しています。ところが、一向にセミリタイヤの目途が立たないため、ようやく、中古アパート・マンションの1棟買いを始めます。そして、ついにセミリタイヤが実現しました。

 

つまり、最初から中古アパート・マンションの1棟買いを始めていれば、もっと早く資産拡大ができたと思います。また、非常に残念ですが、サラリーマンの信用枠も某金融機関からは3億円ぐらいまで大丈夫との話を頂いていましたが、1億円ぐらい使ったところで退職してしまいました。

 

もちろん、投資目的だけで人生設計しているわけではありませんから、私の場合はそれはそれで良かったのですが、だからこそ、他の方には、上記のような経験も踏まえて、安全性が高く、効率的な投資拡大手法を指南できると思います。

 

また、最初の3棟ぐらいまでに、非常に高い利回りの物件を保有できると、投資が飛躍的に加速します。つまり、最初は事業キャッシュフロー重視の物件に集中投資することです。実際に私の場合も、2棟目・3棟目でそれぞれ18%、23%程の表面利回り物件(いずれも神奈川県内)に投資できたので、3棟で当時の給与所得と同等ぐらいの収入になりました。

 

この2棟に関しては、「財務レバレッジ」と「オペレーショナルレバレッジ」をおもいっきりかけていますので、物件価格に対する自己資本率は3~4%程。ほぼフルローンで購入しています。そして、当初高い空室率だったものを満室まで埋めていきました。結果、パワフルなキャッシュフローと少ない自己資本により、自己資本利回りでみると、驚きの455%、773%にもなります(表面利回りとの比較のため諸費用含まず)。

 

自分の投資を振り返ってみても、最初の数棟に如何に「財務レバレッジ」と「オペレーショナルレバレッジ」をかける物件を持ってこれるかが、投資拡大の「キモ」だと思います。

 

それから、もう1点、投資家の方の多くが考える「RCマンション1棟買い」ですが、確かに上手く購入し続ければ、セミリタイヤまでの「最短方法」かと思いますが、私自身はRCマンションの1棟買いは、これまでのところ行っていません。

 

理由は、投資規模の割に、収益性が低く、撤退リスクも高いため、フルローンで購入すると、「事業リスクが非常に高い」と考えているからです。皆さんが手にする物件情報で、RCマンションと木造アパートの損益計算書を作成すれば、すぐにご理解頂けると思います。RCマンション投資は効率が悪いです(拡大規模を追求するなら、逆にRCしかないですが・・・)。

 

良い投資とは、高収益性、高資産価値、低リスク、だと思います。その点で比較して頂けると、木造中古アパートの優位性が分かると思います。そして、その投資のコツは、土地値・フルローン融資で購入することです。(できるだけそれを目指すとの意味)

 

この投資法の詳細については、また後日記事に書きたいと思います。
それでは長くなりましたので、今回はこの辺で。

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