前回は「ノマド投資拡大メソッド」の概要について書きましたが、今回は「ノマド投資拡大メソッド」の中でも最も重要なSTEP 1～3までの初期フェーズで、私が実際にどのように行動したのかについて、実録公開したいと思います。
ちなみに前回の内容を忘れてしまった方のために、再度初期フェーズについて書きます：
STEP 1 給与所得で自己資金を貯める
STEP 2 高利回りの1棟アパート・マンションをフルローンで購入する
STEP 3 1棟目のキャッシュフロー(CF)で高利回り1棟をフルローンで買い増す
でしたね。
STEP 1では、私は金融機関からの信用を高め、自己資金を貯めるために、独立コンサルタントから、一旦サラリーマンに戻りました。独立コンサルタント時代に都内の区分ワンルームマンション2戸を、現金と50%程融資を受けて購入していましたが、1棟マンション・アパートを購入するためにはSTEP 1が重要と考え、決断しました。
結果は成功で、急速に自己資金を貯めることができました。とは言え、金融機関も転職してからすぐには融資してくれないだろうと考え、一棟買いを開始するまでの間に、高利回りの貸コンテナ倉庫に投資しました。しかし、この貸コンテナ倉庫が思ったほどのスピード感が無く、新規出店なのですが、なかなか満室になりません。金融機関からのローンも受けていないので、満室想定では高利回りなのですが、かなりの期間お金が寝てしまった感があります。
まさに、始める前のイメージと実際にやってみるとでは大違い。この経験から貸コンテナ倉庫投資は、「ノマド投資拡大メソッド」のSTEP 5ぐらいに位置付けています。一棟マンション・アパートからの余剰キャッシュフローで現金買いするのが良いと考えています。それは短期償却可能な資産である点も考慮の上です。（投資スキルが高い方はこの意味が分かるはずです）
そこで、再度自己資金を最低限貯めなおし、転職から2年以上経って金融機関からの信用も付いたところで、木造の中古アパートから一棟買いを開始しました。以下、これまでの一棟買いの軌跡と、物件毎の自己資本率、表面利回り、自己資本利回りとの関係を時系列でまとめてみました：
＜物件＞＜自己資本率＞＜表面利回り＞＜自己資本利回り＞
１．墨田区、RC区分1DK・・・・・・・100%、12.5%、12.5%
２．北区、RC区分1K ・・・・・・・・52%、16.0%、30.8%
３．府中市、木造1棟1R 8室・・・・・・13%、14.4%、110.8%
４．小田原市、木造1棟1K 8室・・・・・4%、18.2%、455.0%
５．小田原市、重量鉄骨1棟1R17室・・・3%、23.2%、773.3%
６．川崎市、木造1棟1K 14室、2K2室・・0%、20.3%(予定)、–
以上ですが、ご覧のとおり段々投資の腕を上げていきました。自己資本率、つまり自己資金の割合ですが、物件価格に対して%で表現しています。自己資本率が下がるに従い、つまり融資割合が高まるにつれて、自己資本利回りが驚異的に上がるのが分かると思います。これが財務レバレッジ効果です。６の川崎市の物件では、オーバーローンのため自己資本利回りは算出不能となってしまいました。
加えて、物件に対する表面利回り、つまり家賃キャッシュフローと買値の関係ですが、こちらもどんどん改善させていきました。こちらがオペレーショナルレバレッジ効果です。ちなみに、６の川崎市の物件は現在利回り改善施策を実施中で、予定通り行けば、11.3%から20.3%ぐらいに改善できる可能性があります。このようにオペレーショナルレバレッジ施策もとても重要なのです。
上記のような２つのレバレッジを戦略的にかけて行ったからこそ、「投資効率が非常に高い」、「収益性もある」、しかも「撤退リスクが低い」、ノマド投資家流の「不動産投資ポートフォリオ」を作れたのです。
次回は、木造アパートとRCマンションの収益性の違いについて書いてみたいと思います。なぜ、私がRCをやっていないのか？それでは、お楽しみに。
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