ノマド投資家 小泉雅史です。私がプロデュースしたシェアハウス&アパートでは、前オーナー時代よりも5割家賃を上げて満室経営を実現しています。近隣相場もほとんど無視です。これは家賃が低下し続ける日本のデフレ不動産市場では珍しい事例だと思います。
私がこの物件を譲り受けた時、前オーナーは空室と家賃低下で経営に行き詰まっていました。私がオーナーになった当初も稼働率は50%に低迷。駅から遠い築20数年の物件は家賃を下げても簡単には埋まらずとても苦戦しました。
物件コンセプト作りが重要
しかし、物件コンセプトから根本的に見直し、アパートに隣接する戸建をオリジナリティが高いシェアハウスにプロデュースした結果、地域では比較対象がいない「完全オンリーワン物件」が完成。関東圏内でも希少性が高いので、ネット検索で見つけた人が東京都内から移住して来るようになりました。
家賃も比較対象がないので気に入ってくれた人には予算内の言値で決まります。その結果が5割の値上げ。
設備投資はできだけ避ける
しかも大事なポイントは、この物件にはほとんど大きな追加設備投資をしていないことです。
よくあるのはリフォームに大金を払って稼働率を上げる施策。しかし、これはROIC（投下資本利益率）を低下させるため避けるべき戦略です。しかも競合に模倣されやすい。
私は設備投資や経費をかけずに売上を増やす戦略を考えるのが「経営力」だと考えています。その経営ノウハウもどんどん蓄積されています。
バフェットもROICを事業価値創造の根幹指標としています。よって、投資家・経営者としてはROICの向上に全力を注ぐべき。
私が経営している不動産のROICは一般物件の2〜3倍くらいはあると思います。
