ノマド・キャッシュフロー年収1000万円までの道(4)

今回は、サラリーマンがノマド投資家としてノマド・キャッシュフロー年収1000万円を得て、お金・時間から自由なセミリタイヤ生活を実現するために、高い安全性・再現性・スピードが見込める「ノマド投資拡大メソッド」について書きたいと思います。

 

2つのキーポイントがあります。それは、融資という「財務レバレッジ」と、経営テコ入れという「オペレーショナルレバレッジ」を駆使するということです。これが成功すると相乗効果を生み出し、投資が飛躍的に加速します。

 

それでは、「ノマド投資拡大メソッド」の実行ステップは以下のとおりです:

  • STEP 1 給与所得で自己資金を貯める
  • STEP 2 高利回りの1棟アパート・マンションをフルローンで購入する
  • STEP 3 1棟目のキャッシュフロー(CF)で高利回り1棟をフルローンで買い増す
  • STEP 4 CF拡充のためにネットビジネスや株式投資も並行して行う
  • STEP 5 1棟からのCFをコンテナ、戸建シェアハウスなど高利回り資産に再投資する
  • STEP 6 繰上返済による「財務改善」、資産組換による「資産改善」を図る
  • STEP 7 CF規模を拡大させ、企業投資へと拡大させていく

であると私は考えています。

 

特に、STEP 1~3までの初期フェーズが非常に重要です。まずは、金融機関からできるだけ多くの融資を受けるために、サラリーマンの「属性」を高めることに注力することが賢明です。具体的には、上場企業や公務員など金融機関が評価する会社に所属して、年収を高める努力と自己資金を貯めます。そして、その信用を基に、高利回りの中古1棟アパート・マンションをできるだけフルローンに近い融資を引くことで「財務レバレッジ」をかけて購入します。加えて、1棟目からは難しかもしれませんが、2棟目以降は、高空室率だが経営改善により満室可能な高利回り物件を中心に「オペレーショナルレバレッジ」をかけて買い増していきます。

 

これで投資効率は飛躍的に高まり、上手く投資できれば1年でセミリタイヤ可能です。実際、私もこの方法で1年程でサラリーマンを卒業できました。

 

しかし、この「ノマド投資拡大メソッド」を確立するまでに、私自身はかなり右往左往してきました。具体的には、まず都内の区分マンションに投資しました。その後、高利回りに惹かれて貸しコンテナの店舗に投資しています。ところが、一向にセミリタイヤの目途が立たないため、ようやく、中古アパート・マンションの1棟買いを始めます。そして、ついにセミリタイヤが実現しました。

 

つまり、最初から中古アパート・マンションの1棟買いを始めていれば、もっと早く資産拡大ができたと思います。また、非常に残念ですが、サラリーマンの信用枠も某金融機関からは3億円ぐらいまで大丈夫との話を頂いていましたが、1億円ぐらい使ったところで退職してしまいました。

 

もちろん、投資目的だけで人生設計しているわけではありませんから、私の場合はそれはそれで良かったのですが、だからこそ、他の方には、上記のような経験も踏まえて、安全性が高く、効率的な投資拡大手法を指南できると思います。

 

また、最初の3棟ぐらいまでに、非常に高い利回りの物件を保有できると、投資が飛躍的に加速します。つまり、最初は事業キャッシュフロー重視の物件に集中投資することです。実際に私の場合も、2棟目・3棟目でそれぞれ18%、23%程の表面利回り物件(いずれも神奈川県内)に投資できたので、3棟で当時の給与所得と同等ぐらいの収入になりました。

 

この2棟に関しては、「財務レバレッジ」と「オペレーショナルレバレッジ」をおもいっきりかけていますので、物件価格に対する自己資本率は3~4%程。ほぼフルローンで購入しています。そして、当初高い空室率だったものを満室まで埋めていきました。結果、パワフルなキャッシュフローと少ない自己資本により、自己資本利回りでみると、驚きの455%、773%にもなります(表面利回りとの比較のため諸費用含まず)。

 

自分の投資を振り返ってみても、最初の数棟に如何に「財務レバレッジ」と「オペレーショナルレバレッジ」をかける物件を持ってこれるかが、投資拡大の「キモ」だと思います。

 

それから、もう1点、投資家の方の多くが考える「RCマンション1棟買い」ですが、確かに上手く購入し続ければ、セミリタイヤまでの「最短方法」かと思いますが、私自身はRCマンションの1棟買いは、これまでのところ行っていません。

 

理由は、投資規模の割に、収益性が低く、撤退リスクも高いため、フルローンで購入すると、「事業リスクが非常に高い」と考えているからです。皆さんが手にする物件情報で、RCマンションと木造アパートの損益計算書を作成すれば、すぐにご理解頂けると思います。RCマンション投資は効率が悪いです(拡大規模を追求するなら、逆にRCしかないですが・・・)。

 

良い投資とは、高収益性、高資産価値、低リスク、だと思います。その点で比較して頂けると、木造中古アパートの優位性が分かると思います。そして、その投資のコツは、土地値・フルローン融資で購入することです。(できるだけそれを目指すとの意味)

 

この投資法の詳細については、また後日記事に書きたいと思います。
それでは長くなりましたので、今回はこの辺で。

【公式メルマガ~ノマド投資家という生き方~】

ブログで書けない裏話や最新有益情報は無料メルマガで最速でお届けしています。

登録はこちら→http://nomad-investor.com/news

 

※この記事が役に立った場合は、ぜひ下記のFaceBookボタンで 「いいね!」やツイートボタンなどでシェアしていただけると助かります!