今回は、私がノマド投資家として投資している事業、「アパート・マンション」「貸しコンテナ倉庫」「ネットサイト」について、それぞれのメリット・デメリットを簡単に説明したいと思います。
まず、「ノマド投資家流 事業ポートフォリオ」を考えるに当たり、「事業分散」「ロケーション分散」「リアル・バーチャル分散」を心がけて投資しています。
加えて、時間軸で考える「拡大シナリオ」もとても重要です。給与所得者のサラリーマンが、まずどの投資対象でベースキャッシュフローを作り、それをどのような投資対象に再投資しながら拡大していけばセミリタイヤできるのか、「ノマド投資家流 投資拡大メソッド」を構築しています。それでは、まずは各事業の特徴について書いてみたいと思います。
１．アパート・マンション投資
アパート・マンションの最大のメリットは、
- 「家賃」という安定したキャッシュフロー
- 融資を受けることで財務レバレッジをかけられる
- 土地・建物の担保価値
- 区分マンションなど小規模物件から一棟マンション・ビルなど大規模物件まで多様である
逆に、デメリットは
- 少子化による人口減少リスク
- 高い税金
- 実物リスク（天災など）
であると考えています。
２．貸しコンテナ倉庫投資
メリット：
- 「賃料」という安定キャッシュフロー
- 不動産よりも高利回り
- 不動産よりも小規模からスタートできる
- 実物リスクが不動産より少ない
デメリット：
- 新築店舗中心
- 満室になるまで比較的時間がかかる
- 融資がつき難い
- 不動産よりも差別化が難しい
と、不動産と比較して、小規模に始めやすく、高利回りで、リスクも比較的少ない点が魅力です。一方、拡大するには融資がつき難いため、自己資本比率が高くなり、また小規模店舗中心かつ新店開業が基本のため、満室までに時間がかかるのがデメリットと言えます。
３．ネットサイト投資
メリット：
- 小資本でスタートできる
- 当たれば全国規模までスケールできる（英語なら世界まで）
- 不動産のような実物リスクが無い（天災など）
デメリット：
- 参入障壁が低いため競争過多
- ブレイクするまで時間がかかることが多い。またはブレイクしないリスク
- ＩＴの進化により、新しいサービスがどんどん出てくる
小資本でだれてもアイディアさえあれば始められるため、スタートしやすいが、収益をあげるのは比較的難しい事業が多い。
事業キャッシュフローも、当たればアパート・マンションのように「満室」の限界も無く、全国規模で急激にスケールする可能性がある。一方で、テクノロジーの急速な進化により、常に新しサービスに負けるリスクを抱えている。
以上、それぞれの事業は「善し悪し」を持っており、そこを良く理解しながら、良い部分を上手く組み合わせていくことが、「ノマド投資家流ポートフォリオ構築」のコツです。
基本的には、まず安定したキャッシュフローをしっかり作り、そのベースキャッシュフローをより高利回り事業に再投資していくことを考えます。その際、スピードを加速させるために、融資による「財務レバレッジ」と、投資する事業資産の規模、そして経営改善余地、つまり経営のテコ入れをすることで見込める改善余力、「オペレーショナルレバレッジ」を重視しながら、組み立てる必要があります。
次回は、投資スタート期からセミリタイヤするまで、どのように事業ポートフォリオを組み立てて行けば効果的か、具体的に私の実例を紹介したいと思います。
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