中古戸建の再生投資は魅力的か？ -

ノマド投資家小泉雅史です。今年の夏は中古戸建の再生投資にチャレンジすることにしました。賃貸戸建は需要の割に供給が少なく、一度入居すると賃貸期間も長いため経営は安定するとのこと。自身の投資対象拡大のためにも、ぜひ経験してみたいと考えていました。

ところで、戸建投資を考える上で注意すべきは、土地価格が高い地域はキャッシュフロー投資には適さないと言うことです。なぜなら、戸建の賃料は一部都心を除き、全国各地域でそれ程大差はないですが、土地の価格は結構な開きがあります。つまり、土地が高いと物件投資額が膨らんでしまい、期待賃料に対して魅力的な投資利回りを狙えなくなるからです。

土地が高いエリアは借地物件の検討もありですが、やはり、古家付土地を土地値以下で購入し、建物修繕の上、賃貸に出すことでキャッシュフローを狙いながら、出口戦略としては、建て壊して住宅用地で売却するのが王道ではないでしょうか。

このような投資が成り立つのは、一般所有者には自分の家を賃貸に出すという発想やノウハウが無いため、相続などで不要な物件を手にすると売却する傾向があるからです。不動産投資家はそれら物件を引き受けて再生させ、賃貸物件として供給することで社会貢献しているわけです。

ちなみに今回投資した物件の概要は以下の通りです。

住所：埼玉県熊谷市
土地： 31.4坪、建物 58.78平米（未登記部分込みで92.4平米）
築 43年
木造二階建て間取り 4DK

建物の状態は極端に悪くはないですが、とは言え、今回の修繕予定個所は大体以下の通りです。

全室天井・壁クロス張替、畳・襖替え、床張替、室内木部塗装、キッチン・洗面台入替、屋根・戸袋塗装、風呂タイル補修、蛇口交換、門塀塗装、外構フェンス補修、庭雑草除去

など結構色々あります。これらを如何に低予算で行えるかが再生投資のノウハウとなります。

さらにこの物件、今注目されているDIY可能物件とするつもりです。DIY契約については、他の自己物件ですでに導入実績もあり、修繕コストを入居者負担に変えながら、一方で入居満足度を上げられる有望な手法です。加えて、庭が広いのでペット飼育可能とするなど、入居者が生活を楽しめる余地を持せる計画です。

ちなみに、想定利回りは修繕費込みで15.5%ぐらいでしょうか。それ程高利回りではないですが、現在の不動産市況を考えると利回り追求も限界があるので、まずは高稼働率を実現できれば十分かと考えています。物件取得価格も土地値以下ですので、万が一の撤退リスクもしっかりコントロールできています。

今後も本物件の再生経過などについて、このブログや下記のメルマガで引き続きレポートして行きたいと思います。

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