今回は、ノマド投資家が融資レバレッジをかけて不動産投資をする場合に、最も気になる金融機関の物件評価方法について書きます。
まずは基本として押さえておきたいことは、物件の評価方法には
- 物件の土地や建物の担保価値から評価する「積算法」
- 家賃収入から評価する「収益還元法」
があることです。
積算方法とは簡単に言うと「清算価値」です。企業経営などでも同じですが、この物件（会社）を処分した場合にどれだけ回収できるかを評価しています。よって、金融機関の評価方針により、評価額はばらつきが出ます。
基本的には、相続税路線価に掛け目を入れて算出します。一般的に、路線価は時価の80%程度と言われますが、これにさらに掛け目を入れるわけです。保守的な金融機関は実際に競売等で売却した場合を厳しく想定して、かなり評価を低くしてきます。
一方、収益還元法は、「家賃キャッシュフロー価値」です。つまり、この物件はどのくらい稼いでくれるのか、その事業収入に着目した評価方法です。本格的に価値算出する場合は、DCF法（ディカウント・キャッシュフロー）を使いますが、通常はそこまで必要なく、月次の家賃収入に稼働率や金利のストレスをかけて、ローンを返済できるかを評価します。
ここで、着目すべき大事な点があります。それは、都心と地方の物件では「積算評価」と「収益還元評価」に乖離が発生するケースが多いことです。
例えば、地方の路面の中古物件等では、賃料が低くく、投資家の期待利回りも高いため、収益還元評価で売価がとても安くなっていることがよくあります。そのような物件は土地の積算評価は売価を上回りますので、このような物件は積算評価重視の金融機関に持ち込むと融資を引きやすいわけです。
一方、都心の中古マンションでは、土地は狭く、建物容積は大きく、賃料も高めで、投資家の期待利回りも低いため、収益還元評価での売価が積算評価を大きく上回るケースがあります。この場合は、収益還元評価を重視する金融機関に持ち込むのがセオリーとなります。
上記の物件評価以外にも、経営の安全性を計るために「自己資金」を見たり、ローンの返済余力としてサラリーマンなら給与所得、法人なら他事業のキャッシュ利益（減価償却前利益）を見たりします。
個人向けの「アパートローン」は定型パッケージ商品のため、物件や個人の属性、年収、最低自己資金などに予め融資基準が設けられていますが、法人向けの「事業性融資」は非定型のため各々の項目の総合評価で融資金額、金利、融資期間などの条件が決まります。
例えば、私が実際に物件を持ち込んだ某地銀では、積算評価においては土地は相続税路線価の掛け目70%、建物は再調達価格から経過期間を償却した残存簿価（但し物件構造により独自耐用年数あり）で評価し、収益還元法では稼働率70%・金利6%のストレスをかけて、経費を引いた後のキャッシュ利益で元利返済が可能か、などを評価されました。
そして、そのような評価基準をクリアできれば、例え法定耐用年数越えの築古木造アパートでも、20年ぐらいまでの融資は可能とのことでした。但し、この金融機関は積算評価は売価か路線価の低い方を基準にするとのことでしたので、フルローンを引くことは難しいです。
事業性融資は、あくまで個別審査による総合判断ですので、ある基準がクリアできないから、即ダメということはないようです。その足りない分を他の物件のキャッシュフローや共同担保で補完する、法人の信用力を使う、自己資金を多く入れる、などでクリアできれば融資を引き出せます。
そして、事業性融資の素晴らしいところは、サラリーマン向け融資のように個人の属性に対しての融資ではなく、あくまで不動産賃貸事業に対する融資なので、事業が上手く行っている限り、青天井で融資を受けられる可能性があることです。
実際に私が法人で融資を受けた某信金からも、「特に制限があるわけではないので、良い物件があればどんどん融資します」と言われています。但し、金融機関の融資姿勢はその時々で大きく変わりますので、あくまでも足元の情報であり、投資の際は常に最新の情報を入手しておく必要があります。
ノマド投資家が初期フェーズで不動産投資を急速に拡大していく場合、如何に融資を多く引いてこれるかがとても重要になります。その際、今回説明した融資評価方法や基準をまずは明確にしてから物件選びを開始すべきです。どんなに気にいった物件を見つけても融資が付かなければ徒労に終わるのです。
そして、拡大フェーズで法人を活用した「事業性融資」を使うことが不動産投資戦略の要諦となります。
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