皆さんご存知の通り、国土交通省は耐震性が不足する老朽マンションを建て替える場合、容積率を緩和し増床できるようにする方針を決定しています。
これは、増床分を売却し建築費用の一部に充てることで住民の費用負担を減らし、建て替えを促進することが目的です。加えて、建て替え時の譲渡税や不動産取得税、登録免許税なども免除する方針です。
実際、全国約５９０万戸のマンションのうち、約１０６万戸が１９８１年以前の旧耐震基準で建てられており、震度６強以上の大規模地震で倒壊する危険性が指摘されています。しかしながら、住民の合意形成や費用負担の問題で耐震改修が進んでいないのが現状です。
ノマド投資家としてはこのニュースを、「旧耐震マンションは現状は低価格で取引されているが、建て替えが決定すると「容積率緩和」適用や各種税免除により価値の上昇が見込める物件」と解釈するわけです。
加えて、平成25年11月25日より建築物の耐震改修促進法が一部改正され、全国的に不特定多数の者が利用する大規模な建築物等の耐震診断の実施が義務化されましたが、東京都では、すでに平成24年4月1日から耐震診断の実施を義務化しており、緊急輸送用道路沿いにある旧耐震の建物で道路幅員の半分以上の高い建物が対象となっています。
これは震災時に建物が崩壊して緊急輸送道路を封鎖することを避けるためですが、耐震診断結果を受けて都心の旧耐震マンションの建て替えが進む可能性があります。
つまり、ノマド投資家としては、「都心の緊急輸送用道路沿いの旧耐震マンション投資」は、もともと賃貸需要が高い好立地で賃料によるインカムゲインをしっかり得ながら、今後の耐震診断結果による建て替え決議によって「容積率緩和や税優遇による物件価値上昇」というキャピタルゲインも狙える「ダブルゲイン投資」として検討していくと面白いわけです。
一般的には、旧耐震基準のマンションは避けるというのが鉄則となっていますが、上記のような投資判断ができると、逆に旧耐震マンションは買いと考えられるのです。そして、まだ他の投資家が気づいていない場合、物件を安く買えるわけです。
【公式メルマガ～ノマド投資家という生き方～】
ブログで書けない裏話や最新有益情報は無料メルマガで最速でお届けしています。
登録はこちら→http://nomad-investor.com/news
※この記事が役に立った場合は、ぜひ下記のfacebookボタンで 「いいね！」やツイートボタンなどでシェアしていただけると助かります！
